Con l’art. 23 del Decreto Legge n. 133/2014, convertito nella Legge n. 164/2014, è stato introdotto nel nostro ordinamento un nuovo tipo di contratto mutuato dall’esperienza anglosassone, come evidenziato dal nome, in cui si fondono in ordine cronologico un contratto di locazione (rent) e un contratto preliminare di vendita in proprietà (buy). Tale nuova figura genera una locazione immobiliare propedeutica all’acquisto di un immobile (generalmente un’abitazione, ma anche altri immobili come i terreni) e consente al conduttore-futuro acquirente di entrare subito nel possesso dell’immobile e di imputare in conto prezzo di vendita una parte del canone locatizio, nel contempo consente al locatore–futuro venditore di reperire un acquirente e di percepire immediato reddito dall’immobile. Una nuova tipologia contrattuale che è l’effetto della crescente difficoltà di accesso al credito e di ottenere mutui dalle banche per coloro che sono sprovvisti di garanzie reali (immobili) o personali (fideiussori) o non possiedono un lavoro stabile, nonché della più generalizzata crisi del settore edilizio.Scendiamo quindi nell’analisi sintetica della nuova figura. Il contratto si sviluppa e produce effetto dapprima come contratto di locazione di un immobile in cui una parte del canone viene imputata a corrispettivo del godimento (generalmente nella misura del 50%) e per la restante parte (l’altro 50%) accantonata in conto del prezzo della futura vendita (di regola il 15% del totale prezzo). Può essere previsto un acconto iniziale in conto prezzo, oltre ai canoni, concordato dalle parti (ad esempio il 5% o il 10% del prezzo complessivo di vendita). La durata della locazione e quindi degli accantonamenti in conto prezzo può essere al massimo di dieci anni come stabilito dalla Legge, ma le parti sono libere di stabilire una durata inferiore. Al termine della locazione si perfeziona la vendita dell’immobile con il pagamento del residuo prezzo (di regola l’85% del prezzo complessivo concordato) a cui andranno aggiunti gli accantonamenti maturati (il restante 15%). La figura contrattuale è particolarmente flessibile, le parti possono stabilire: quota del canone da imputare alla locazione e quota da imputare alla futura vendita, durata (nel limite massimo di 10 anni), acconto iniziale, effetti dell’inadempimento e relative penali, casi di eventuale recesso ecc. Ma perché il contratto è particolarmente vantaggioso per l’acquirente? Perché gli consente di versare mensilmente al locatore (privato o impresa) un canone locatizio che varrà non solo come tale, ma anche come acconto sul prezzo di acquisto che potrà spalmare nell’arco massimo di dieci anni, invece di pagare a breve termine. Ovviamente, come corrispettivo del locatore-venditore che non percepisce subito l’intero importo dovutogli e che subisce il rischio dell’inadempimento del conduttore-acquirente, il quale, tra l’altro, non è obbligato per legge all’acquisto (ma lo può essere per contratto, cosa che io consiglio vivamente), il canone locatizio sarà più alto rispetto a un normale canone di affitto, anche se il tutto è rimesso all’autonomia negoziale delle parti.
Posticipare il rogito di compravendita consente anche di rinviare a data futura tutti i costi connessi al trasferimento di proprietà (di prassi a carico dell’acquirente). Inoltre, l’accantonamento in conto della futura vendita e il costante pagamento del canone locatizio contribuiscono a creare un “precedente storico di solvibilità”, che sarà valutato positivamente dalla banca, ai fini della concessione del mutuo al conduttore al termine della locazione, per il residuo 85% del prezzo di vendita. Nel contempo il locatore-venditore trae subito un reddito dall’immobile più elevato rispetto ai normali canoni locatizi, trovando anche un futuro acquirente, e potendo trattenere le somme versate dal conduttore in caso di suo inadempimento. La Legge prevede che il contratto si risolva per inadempimento nel caso che il conduttore non versi “un ventesimo” dei canoni complessivi pattuiti, con il diritto del locatore-venditore alla restituzione dell’immobile e alla trattenuta a titolo di indennità dei canoni fino ad allora versati. In aggiunta l’autonomia negoziale consente di prevedere anche il pagamento di una penale per ogni eventuale inadempimento. Qualora poi l’inadempimento si verifichi, è presumibile l’instaurarsi di una causa per il rispetto delle convenzioni pattuite, che però sarà ad esito certo per la parte adempiente che otterrà la condanna di controparte anche alle spese processuali e agli interessi legali nella speciale misura di cui all’art. 1284 quarto comma c.c. (saggio degli interessi applicato ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali). Esaminiamo ora le altre prescrizioni previste dalla Legge. Il contratto va trascritto (quindi la sua forma è per atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio) e la trascrizione ha durata di dieci anni e tutela soprattutto il conduttore-acquirente poiché prevale sulle trascrizioni di data posteriore in caso di pignoramento, sentenza di fallimento, ipoteca trascritti/iscritta successivamente contro il locatore-venditore. La futura vendita non sarà soggetta alla revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e se si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti più stretti. Inoltre la Legge prevede il privilegio speciale sull’immobile di cui all’art. 2775 bis del c.c. in caso di insolvenza (situazione di crisi) o fallimento del locatore-venditore e, pertanto, il conduttore sarà creditore privilegiato all’esito dell’esecuzione forzata sull’immobile per le somme versate in conto prezzo di vendita, essendo invece quelle relative al canone locatizio versate a fondo perduto. Infine, il trattamento tributario del contratto richiederebbe una trattazione separata che qui non ho lo spazio di affrontare, mi limito quindi a citare la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 4/E del 19/02/2015, recante chiarimenti in merito, e a rilevare che purtroppo il fisco non si è adeguato alla novità normativa sottoponendo ad unica imposizione fiscale il contratto, come era auspicabile e come il legislatore avrebbe dovuto prevedere, ma applica tassazione separata alle singole fasi contrattuali, considerandolo un doppio contratto, sottoponendo a imposizione sia i canoni versati a titolo di locazione sia quelli versati in conto prezzo di vendita, con le rispettive aliquote. La tassazione può essere ancora più onerosa se il locatore – venditore è un’impresa poiché viene applicata l’i.v.a., con aliquote diverse a seconda se trattasi di “acquisto prima casa” (4% ) o di abitazione “non di lusso” (10% ) o rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9 (di lusso) (22%). Come non di rado avviene il fisco svilisce ciò che di buono il legislatore crea, sfruttando la sua mancata regolamentazione in materia.
Roberto Felice Coppola-avvocato civilista-tributarista
